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Servitude de cour commune et conformité aux règles d’implantation conventionnelles

Servitude de cour commune et conformité aux règles d’implantation conventionnelles

Publié le : 06/06/2024 06 juin juin 06 2024
Actualités du cabinet

La servitude dite de « cour commune » permet aux propriétaires de terrains voisins de convenir des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites de propriété de leurs parcelles respectives.

Elle permet, par exemple, de s’affranchir des règles d’urbanismes pour édifier des constructions plus proches de la limite séparative. Cependant, la convention instituant cette servitude lie les deux parties et son inexécution n’est pas sans conséquence, ainsi que l’a récemment rappelé la Cour de cassation.


Un couple propriétaire d’une parcelle a conclu avec une société civile immobilière (SCI) propriétaire de la parcelle voisine une convention de servitude de cour commune. Cette convention a permis au couple de construire une piscine à proximité de la limite séparative des deux fonds, dans le respect des dispositions réglementaires applicables relatives à la distance minimale entre les constructions.

Se fondant sur un rapport rendu à l’issue d’une expertise judiciaire, la SCI a dénoncé le non-respect de la convention de servitude et la violation de règles d’urbanisme par le couple voisin. Elle les a assignés en démolition d’une partie de la plage de la piscine et de divers ouvrages, déplacement du local technique ainsi qu’en rebouchage d’une fenêtre donnant une vue irrégulière sur son fonds.

Condamnés par la cour d’appel à démolir une partie de la plage de leur piscine située à moins de cinq mètres de la limite de la servitude de cour commune et à déplacer le local technique, les époux ont formé un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rappelle qu’en contrepartie du consentement d’un propriétaire à grever son fonds d’une servitude de cour commune, afin de permettre à son voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour édifier un ouvrage à proximité de la limite séparative dans le respect des distances réglementaires applicables, ce voisin, propriétaire du fonds dominant, s’oblige à respecter l’emplacement de la construction convenu au sein de la convention de servitude.

Elle affirme que l’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans la mesure nécessaire au respect de la convention des parties.

La Haute juridiction approuve ainsi le raisonnement de la cour d’appel qui a relevé d’une part, que les parties avaient convenu d’une distance de cinq mètres entre les ouvrages à construire et la limite de la servitude constituée, et a constaté d’autre part, que les conclusions de l’expert mettaient en lumière l’absence de conformité de l’implantation de la plage de la piscine et de celle du local par rapport au plan sur la base duquel la SCI avait accepté de grever son fonds d’une servitude.

Par conséquent, elle confirme l’arrêt d’appel sur ce point, en ce qu’il estime que la démolition partielle de la plage de la piscine et le déplacement du local technique constituaient les seules sanctions permettant de réparer le préjudice de la SCI résultant de la réduction de son droit à bâtir.


Référence de l’arrêt : Cass. civ. 3ème, 28 mars 2024, n° 22-13.993.
 
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